近年、農業において後継者不足が深刻になっており、耕作の担い手がいなくなって農地を持て余す事例も出てきています。
持て余す土地は誰かに売却したいところですが、農地は基本的に売却しづらいので注意が必要です。
今回は、農地が売却しづらい理由にくわえ、売却の方法・流れや費用もご紹介します。
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農地が売却しづらい理由
農地が売却しづらいのは、食糧生産の観点から、農地には通常の土地にはない制限が課せられているからです。
日本は国土が狭いうえに山間部が多いため、耕作に適した土地が限られており、優良な農地は貴重です。
貴重な農地が失われないよう、農業従事者でも農地を無条件で売却できないように農地法で定められています。
この農地法の影響で、農地をそのまま売却するときは買主が専業農家に限られ、不特定多数の買主に向けて売り出したいなら、土地の用途を変更しなければなりません。
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農地を売却する方法・流れ
農地を売る方法には「そのまま売る」と「転用後に売る」の2種類があり、それぞれで手続きの流れが変わります。
そのまま売るなら、要件を満たす農業従事者のなかで買主を探し、相手が見つかったら売買契約を結びます。
そのあと、農業委員会への売買許可申請や所有権移転請求権の仮登記をおこない、売却の許可が出たら本登記と決済をおこなって完了です。
転用後に売る場合は、まず転用の見込みを調べる必要があります。
農地転用の条件には立地基準と一般基準の2種類があり、どのような農地でも許可が出るとは限りません。
市街地に近い農地ほど転用の許可が出やすく、売却のハードルも下がるのが一般的です。
売却の流れにおいて、買主を探して先に売買契約を結ぶ点は共通です。
そのあと、農業委員会との相談や協議を経て転用の許可申請をおこない、仮登記も済ませます。
転用の許可が出たら、本登記と決済をおこなって完了です。
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農地の売却にかかる費用
農地の売却で不動産会社の仲介を利用した場合は、仲介手数料がかかります。
また、不動産の売却には税金が付き物であり、印紙税や登録免許税がかかるほか、売却で利益を得たら譲渡所得税や復興特別所得税もかかります。
ただし、農地の売却には特別控除が設けられており、適用されると譲渡所得税を軽減することができるので、適用要件を満たすときはぜひご活用ください。
消費税は直接的にはかかりませんが、仲介手数料など一部の費用にはかかるので注意が必要です。
このほか、農地転用の手続きをおこなう場合、行政書士に手続きを委託するのが一般的であり、行政書士費用もかかります。
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まとめ
農地は農地法で売却を制限されているため、通常の土地よりも売却が難しくなっています。
売却の方法は、そのまま売るか転用するかのどちらかであり、それぞれで手続きの流れが変わるので注意が必要です。
売却にかかる費用には、仲介手数料や税金、行政書士費用があります。
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